Wybór działki budowlanej – część I

Wybierając działkę trzeba przede wszystkim sprawdzić, czy można na niej zbudować dom jednorodzinny. Na terenach, dla których obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego sprawa jest prosta. Takie plany są z reguły publikowane na stronach internetowych gmin – wystarczy wyszukać interesującą działkę na mapie załączonej do planu i sprawdzić jej przeznaczenie. Tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oznaczone są zwykle symbolem (MN). Z treścią planu można się także zapoznać w siedzibie urzędu gminy, gdzie na wniosek wydawane są również wypisy oraz zaświadczenia o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu miejscowego, zgodnie z art. 4 ust. 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Istotne jest, że z wnioskiem o wydanie takiej decyzji może wystąpić każdy zainteresowany, nie trzeba posiadać żadnego tytułu prawnego do działki. Warto wiedzieć, że wydając decyzję, organ bierze pod uwagę tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa – oznacza to, że najłatwiej jest uzyskać decyzję dotyczącą zabudowy podobnej do tej, która została zrealizowana na sąsiednich nieruchomościach – jeżeli na co najmniej jednej sąsiedniej działce stoi dom jednorodzinny, jest bardzo prawdopodobne uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla takiej właśnie inwestycji.

Po zweryfikowaniu stanu prawnego działki, warto przyjrzeć się jej cechom fizycznym. Najwyżej cenione są działki o regularnym kształcie, który umożliwia najbardziej racjonalne zagospodarowanie, ale jedną z najistotniejszych cech jest szerokość, warunkuje ona bowiem wielkość domu, jaki można na konkretnej działce wybudować. Trzeba pamiętać, że zgodnie z paragrafem 12 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną powinna wynosić co najmniej 4 m w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy oraz 3 m w przypadku budynku zwróconego do granicy ścianą bez otworów – w tej drugiej sytuacji miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy mogą ustalić mniejsze odległości, lub nawet zabudowę w granicy działki, z reguły jednak trzeba się liczyć z koniecznością pozostawienia wokół planowanego domu 3 – 4 metrowego, niezabudowanego pasa terenu. Oznacza to, że na działce o szerokości poniżej 16 m trudno będzie zaprojektować i wybudować funkcjonalny budynek jednorodzinny. Za atrakcyjną uważa się dopiero szerokość powyżej 20 m – im jest ona większa, tym większe możliwości optymalnego usytuowania budynku względem stron świata i tym łatwiejsze będzie w przyszłości prowadzenie robót budowlanych.



Nie bez znaczenia jest również ukształtowanie terenu. Dobrze, jeżeli działka jest płaska, ale korzystne jest również niewielkie nachylenie w kierunku południowym, lub południowo-zachodnim, które zapewnia bardzo dobre nasłonecznienie. Warto zwrócić na to uwagę, bowiem nie każdy teren można w toku robót ziemnych zniwelować, lub wręcz ukształtować wedle własnych upodobań.