Wycena działek drogowych

Zgodnie z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za działki wywłaszczone lub przejęte w związku z realizacją inwestycji drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, co niejednokrotnie oznacza konieczność ustalenia, jak wyglądało zagospodarowanie nieruchomości w przeszłości, tj. przed rokiem, dwoma, a czasami nawet ponad 10 lat przed datą wyceny, ponieważ ustalając wysokość odszkodowania nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Kluczowe dla prawidłowego określenia wartości gruntu w celu ustalenia odszkodowania jest określenie jego przeznaczenia w dacie wydania decyzji. Zgodnie z Art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Przepis art. 134 wprowadza do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, zgodnie z którą jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości jest jej przeznaczenie dotychczasowe, lub zgodne z celem wywłaszczenia, w zależności od tego, który przypadek będzie korzystniejszy dla wysokości odszkodowania. Zatem podstawowym zadaniem rzeczoznawcy jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Najczęściej dzieje się tak wówczas, gdy przed wybudowaniem drogi działka była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona na zieleń, rolę, czy las. W przypadku, gdy przed wywłaszczeniem grunt stanowił teren inwestycyjny, tj. był przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, usługowe itp. z reguły przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości i odszkodowanie wycenia się wg przeznaczenia dotychczasowego.